Manuel Recio Abad. Suite Información.- La escasez de viviendas y sus precios al alza se han convertido en el principal problema de los españoles. ¿Pero por qué se produce esta situación?. ¿Cuáles son los motivos esenciales que la ocasionan?.
El suelo apto para ser edificado se ha convertido en un bien tan escaso como lo son el dinero o el oro. ¿Pero…quien provoca esta realidad?. El derecho urbanístico lo componen un conjunto de normativas con un claro e indeseable sesgo restrictivo. No se puede construir una vivienda en sitio alguno hasta que las diferentes administraciones llamadas a intervenir en el proceso, así lo deciden. El axioma sería: “todos los suelos son de naturaleza rústica hasta que yo diga lo contrario “.
Ese control puede entenderse como útil y necesario, pero las empresas promotoras, dedicadas a ese negocio, necesitan de suelo para edificar viviendas y es entonces cuando se topan con una escasez sistémica provocada por la forma en la que se convierten esos suelos rústicos en urbanizables. El camino para conseguirlo es largo, tortuoso , de enorme complicidad y en el que desarrollan su labor un muy escaso número de entidades privadas y públicas dedicadas a la promoción de suelo.
De esta forma hace su aparición el elemento más especulador que existe, el que se encarga de aumentar los precios de repercusión del metro cuadrado edificable muy por encima de lo que sería deseable y aceptable por el mercado. Ese elemento especulador es el TIEMPO.
La fórmula para calcular el interés simple viene determinada por la multiplicación del Capital (C), la Tasa de interés (i) y el Tiempo (T). Es el famoso “carrete” que nos enseñaron nuestros profesores de matemáticas en los primeros cursos de formación.
Las teorías basadas en la ideología marxista no respeta el hecho de que el dinero invertido tiene que producir intereses. Además de defender que en todo beneficio capaz de producir el capital, debe participar el obrero de una manera u otra y ya sabe el lector a que me refiero. Cuando un político de ideología progre socialcomunista hace referencia a cómo atajar la escasez y el alto precio de la vivienda se retuerce rebozándose en su propio jugo, culpando al sistema capitalista de todos los males referentes a la escasez del producto habitacional.
Para ello se crea una ley de vivienda protegida que es un sarcasmo pues no hay nada menos social que ese tipo de vivienda. Después se fabrica una Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda que es como poner miel en los labios a sabiendas que no vas a probar nada dulce en mucho tiempo. Un nuevo Código Técnico de Edificación, garantista al máximo, que entró en vigencia el 1° de enero de 2019, define cómo se puede construir en núcleos urbanos, estableciendo estándares mínimos de calidad, habitabilidad, seguridad y tecnología de las construcciones, lo cual ha supuesto un encarecimiento importante del precio final de la vivienda.
El capítulo de impuestos merece mención aparte. Para viviendas nuevas, el impuesto predominante por comprar una casa es el IVA, que representa el 10% del precio de venta. Por otro lado, en la compra de viviendas de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo varía entre el 6% y el 10%. Mas del 25% del precio final de una vivienda de obra nueva en España corresponde a impuestos de carácter municipal, autonómico y estatal. En definitiva, que por una casa de 140.000€ se pagan 39.000€ en impuestos. Una absoluta barbaridad.
Las entidades bancarias se niegan a financiar la adquisición de suelo edificable y sus gastos de urbanización. Solo formalizan el crédito destinado a la promoción una vez que las ventas en plano han alcanzado un volumen mínimo del 50 % de las unidades totales disponibles en ese proyecto. Esto obliga a las empresas promotoras a adquirir el solar con fondos propios y así mismo asumir la inversión que supone su urbanización. Un despropósito que ralentiza el ritmo de puesta a disposición en el mercado de las viviendas necesarias para satisfacer medianamente la demanda. Todo apunta a una demanda insatisfecha significativa, especialmente en vivienda protegida, donde España se sitúa por debajo de la media de la Unión Europea ,necesitando construir alrededor de 1,2 millones de viviendas para alcanzarla.
El precio de la vivienda libre se ha disparado un 12,7% interanual en el segundo trimestre de 2025, su mayor subida desde 2007. En España faltan 700.000 viviendas: la oferta no cubre la demanda y los precios se disparan sin freno. Los niveles generales de 87.000 viviendas construidas al año siguen siendo muy insuficientes.
Se calcula que los precios de la vivienda continúen su tendencia al alza durante el lustro 2026-2030. Es imposible prever cuál será el incremento anual del precio medio de la vivienda en España. BBVA vaticina una subida del 5,3 % en 2026. Hay analistas, entre los cuales me encuentro, que apuestan por subidas de precios muy superiores en los próximos cinco años ante la escasez de suelo disponible y el aumento del costo de la mano de obra (actualmente muy escasa),y los precios de los materiales y maquinaria en el sector de la construcción.
El tiempo actúa en el sector como el gran especulador, el artífice real de la subida de los precios y de la escasez de viviendas en venta y alquiler. Mientras no se impongan en las administraciones públicas políticas de acortamiento de plazos en la gestión del suelo, los precios subirán sin control posible.
