Los Fundamentos Económicos de los campos de golf

Con más de 70 millones de jugadores en el mundo y con cerca de 40.000 campos, el golf es una actividad con importante peso en la socio-economía actual. Además de sus cifras macro, el golf ya es reconocido, y más después de la pandemia, como un gran aportador de valor a muchas otras cosas, además de al deporte, al turismo, al inmobiliario, a la creación de empleo, a la salud, a los municipios…, pero detrás de todo lo que se ve sobre el golf, hay una cuestión sobre la que se reflexiona pocas veces, y no es otra que la de sus fundamentos económicos, sobre todo en dos preguntas, ¿Cómo se financian los desarrollos de los campos de golf?, y la otra, ¿Cómo se pagan sus mantenimientos?. Se trata de dos cuestiones vitales para entender su historia, y, sobre todo, su evolución futura, ya que la creación y el mantenimiento de los campos son la base que sustenta toda la actividad y la industria que genera.

Es dificil percibir desde fuera la complejidad y dificultad de los fundamentos económicos de los proyectos y campos de golf

Empezando por la primera cuestión, la de ¿Cómo se financian los desarrollos de los campos de golf?, hay que señalar antes de todo que la respuesta ni es, ni debe ser, ni soberana, ni única, ya que aquí hay infinidad de circunstancias que condicionan esa problemática. Pero es importante empezar por el análisis de los hitos físicos, y administrativos, necesarios para desarrollar un campo de golf y su esquema de costes. Los conceptos que hay que desarrollar, y financiar, en la práctica totalidad de los proyectos de campos de golf, son:

–         Terreno: Es un epígrafe del que merece la pena profundizar sobre si debe ser un coste o lo debe aportar alguno de los “vecinos” que se revalorizan por causa del futuro campo. En cualquier caso, el terreno necesario es muy importante, ya que para un desarrollo de 18 hoyos y sus correspondientes instalaciones complementarias, es muy difícil de bajar de 50/60 hectáreas, lo que convierte este aspecto en algo complejo.

–         Permisos: Se trata de uno de los conceptos, calificado como “soft”, que se suele minimizar en las previsiones iniciales, y que al final pesa más de lo que parece. Aquí hay que incluir los permisos medio-ambientales, hídricos, constructivos, edificatorios, operacionales…este apartado además de tener costes relevantes, consume otro recurso muy valioso, que, no es otro, que el tiempo.

–         Infra-Estructuras: Otro capítulo de gran peso, accesos, viales, parking, traídas de agua, acometidas de electricidad y otros suministros…tambien suele costar más de lo que se pensaba antes de empezar.

–         Campo de Golf: Es la parte más determinante del desarrollo y, también, la más emocional. Requiere mucha parte de “arte”, master-plan, ante-proyecto, proyecto de ejecución, y otra de “ciencia”, como es la construcción, la dirección de obra…

–          Casa-Club y otras instalaciones: Tambien requiere una inversión importante, estamos hablando de 2.000-3.000 m2 de edificaciones en la mayoría de los casos, otras instalaciones deportivas, mobiliario, cocinas, decoración y muchos más detalles más.

–         Pre-Opening: Suele ser otra de las sorpresas, tanto por su complejidad, como por su coste, son todas aquellas cosas que hay que hacer, y pagar, antes de abrir, homologación del campo, documentación promocional, marketing pre-apertura, softwares de gestión y reservas, selección de personal, sub-contratación de determinados servicios y muchos aspectos más que son imprescindibles para que el proyecto se convierta en Club/Campo de Golf.

Aunque todo lo expuesto anteriormente es muy variable dependiendo de modelo de negocio, entorno, naturaleza del terreno, etc, lo que es seguro es que un desarrollo de un Campo de Golf requiere una inversión muy importante, ¿Cuánto?, pues como siempre, la respuesta es “depende”, pero lo que siempre se repite es “mucho”. Si hablamos de un proyecto promedio, 18 hoyos, casa-club y otras instalaciones, va a ser difícil que el conjunto de hitos necesarios, y descritos previamente en su mayoría, la inversión total baje de 10-12 Millones de Dolares, aunque el factor terreno, puede abaratar algo la cifra en el caso de que no haya que pagarlo.

La pregunta de ¿como se financia el desarrollo de un campo de golf?, no es nada facil de resolver

Una vez expuesto lo que cuesta desarrollar eso tan bonito y emocional, como es un Campo de Golf, ahora la “pregunta del millón”, ¿Cómo se financia?, y ¿Quién lo paga?. Se trata de una cuestión sobre la que se reflexiona muy poco, sobre todo por parte de los usuarios, que muchas veces piensan que es algo que está ahí por designio de la naturaleza. Sin pretender ser los poseedores de la verdad única, si podemos aportar lo siguiente:

·        Es muy difícil repercutir todos los costes de desarrollo de un Campo de Golf a sus consumidores finales.

·        Es muy distinto el esquema de financiación cuando se repercute el coste a un colectivo concreto existente antes de empezar o que va aumentando durante el desarrollo, Club propiedad de sus Socios, que cuando hay que finaciarlo por delante de su generación de recursos, Clubs de “pay and play” o mixtos.

·        En los casos, muy habituales, en los que el Campo de Golf forma parte de un desarrollo inmobiliario, es muy claro que el “vecino residencial” tiene que financiar total, o parcialmente, al “vecino golf” en devolución de la plus-valia que este le aporta a las viviendas.

·        En otros casos, en los que la expectativa de gran generación de Cash-Flow futuro es factible que la financiación pueda venir de fondos propios de un inversor, con una parte de recursos ajenos, ya que ese cash potencial pueda rentabilizar la aportación directa y repagar la ajena. Este supuesto se da solo en aquellos casos de Campos situados en mercados de gran tráfico, que no son la mayoría.

Como resumen, podemos afirmar que el desarrollo de un Campo de Golf tiene una financiación muy difícil y compleja, y es necesario que se dé uno, o varios, de los siguientes supuestos:

1.- Que exista, o se genere durante el proyecto, un colectivo en número suficiente, que acepte contribuir, vía participación accionarial en la sociedad promotora, con los recursos suficientes, directos o ajenos, para distribuir los costes de desarrollo entre todos ellos. Es el caso de los Clubs propiedad de sus Socios. Este modelo es como se desarrollaron muchos de los Clubs tradicionales en distintos países. Es viable cuando exista un número elevado de personas que, por identidad de costumbres y orgullo de pertenencia, aceptan aportar la parte proporcional que les corresponde de financiación del proyecto.

2.- Que el Campo de Golf forme parte de un desarrollo inmobiliario y/o turístico de suficiente envergadura para que la plus-valía que se genere en las viviendas/habitaciones en comparación con viviendas/habitaciones iguales sin golf, sea superior al coste de desarrollo del proyecto golfístico. Este caso es el más habitual y si se estructura bien, puede generar valor a todos sus actores.

3.- Que el Campo de Golf se situe en un entorno tan singular y favorable que la futura operación genere suficiente cash-flow potencial como para que su excedente después de atender sus gastos operativos, rentabilice la inversión, propia o ajena, aportada por inversores mercantiles y el repago de los recursos ajenos incorporados. Esta situación se da pocas veces y cuando las expectativas no se cumplen han causado numerosos quebrantos a sus inversores y a sus financiadores, de ahí proceden muchas de las situaciones de propiedad “involuntaria” de campos de golf por los bancos.

Además de los supuestos anteriores, tambien hay otros casos en que la financiación procede de otras vías, como puede ser la de entidades públicas que financian Campos de Golf como servicio público y revalorizador de su entorno municipal…, o el caso de “inversores emocionales” que invierten en desarrollos de este tipo por otro tipo de intereses, mayoritariamente emocionales, aunque al final los números no cuadren del todo

Como conclusión final de este breve repaso sobre ¿cómo se financian los desarrollos de Campos de Golf?, podemos afirmar que es una tarea muy compleja, que requiere una ingente cantidad de recursos, mucho mayores de lo que se percibe desde fuera, y que funciona solo si se dan unas circunstancias muy concretas.

Una vez analizada la parte inicial de la economía de los Campos de Golf, que es la de la financiación de su desarrollo, viene la segunda parte, y no es otra que la de ¿Cómo se pagan sus costes operativos una vez que el campo esté en funcionamiento?.

 En esta segunda parte de los economics, aunque las magnitudes sean menores, ya que el negocio de los Campos de  Golf es muy desproporcionado entre sus costes de desarrollo y las cifras de sus explotaciones, tambien es un tema muy complejo, prueba de ello es el desgraciado número de campos que generan pérdidas, y el todavía más triste número de los que se han tenido que cerrar por su crónica imposibilidad de generar caja positiva, sin contar los que están en situación “zombie” o en los balances de sus financiadores. Pero como no todos los casos son negativos, sí que hay algunas conclusiones que podemos aportar sobre esta asignatura de rentabilización de los Campos de Golf en operación. Las más relevantes son las siguientes:

·        La necesidad de generación de caja de la operación de un Campo de Golf es más alta de lo que muchas veces se considera, ya que además de cubrir todos sus gastos operativos, es necesario dedicar una cantidad anual importante a inversiones de reposición o crecimiento necesarias para que las instalaciones no se deterioren.

·        Las principales partidas de gastos de un Campo de Golf son las de personal, actividad muy intensiva en recursos humanos, y los de mantenimiento del campo, energía, suministros, maquinaria…Además de estas partidas hay muchas otras que no se pueden obviar, como las de comunicaciones, administración, marketing, segiuros, impuestos…Por tanto hay que asumir que los costes operativos de un Campo de Golf son tambien muy importantes.

·        En el capítulo de ingresos, que se necesita que sean superiores a los gastos si no se quiere generar déficit que se suele convertir en crónico, hay que considerar dos grandes capítulos, Cuotas de Mantenimiento que en los casos de Clubs de Socios o Mixtos suponen la partida más relevante, y la de Green-Fees Externos, que son la base en los Campos de Pay & Play y turísticos, aunque en la actualidad la mayoría de los campos generan actividad, en mayor o menor medida, por los dos conceptos.

·        Aunque las dos partidas expuestas, Cuotas y Green-Fees Externos, pesan de forma mayoritaria en uno u otro tipo de campos, es fundamental generar recursos por las otras actividades que se generan en los Campos, como Pro-Shop, Campeonatos, Alquiler de Buggys, Escuela de Golf, etc. Aquí hay que considerar la importante aportación, ya se explote de forma directa o sub-arrendada, de la actividad de Food & Beveraje, Restauración, que cada vez pesa más en muchos campos.

·        No nos equivocamos mucho si apuntamos que es muy difícil operar un Campo de 18 hoyos, casa-club…con unos costes inferiores a 1 Millon de dólares/euros anuales, por lo que la viabilidad de su operación tiene que estar fundamentada en un número de Cuotas de Mantenimiento, o de Green-Fees Externos, y/o combinación de ambos, asi como a los otros ingresos mencionados, muy elevado, ya que si no se alcanza, es muy difícil financiar toda la carga operativa/repositora. Una cifra de 800 cuotas, o de 25.000 Green-Fees Externos, o de una combinación de ambas, debe ser necesaria generar para cubrir las necesidades, salvo en aquellos casos donde el importe de las Cuotas o de los Green-Fees se puedan repercutir a tarifas mucho más altas que la media.

Aunque las magnitudes económicas son más reducidas que en sus desarrollos, los parámetros económicos necesarios para que sus operaciones sean viables, también requieren de mucha «ciencia»

Por todo lo anterior, la economía de los Campos de Golf es una asignatura mucho más compleja de lo que la mayoría de los usuarios percibe, quizás afortunadamente, por lo que todo su tratamiento, tanto en el Desarrollo de Nuevos Proyectos, como en los Campos en funcionamiento requiere de gran conocimiento y profesionalidad, ya que para producir las condiciones en las que se practica este maravilloso deporte, se requieren unos procesos financieros, técnicos y operativos muy profesionales.

Gracias por su atención

Francisco Aymerich

CEO

GOLF BUSINESS PARTNERS