Manuel Recio Abad. Suite Información.- España necesita construir viviendas, atraer inversiones, crear empleo y recuperar la confianza de quienes emprenden. Sin embargo, seguimos soportando una legislación que permite que la falta de respuesta de una Administración pública paralice durante meses, y en ocasiones años, proyectos perfectamente ajustados a la legalidad. Es una contradicción difícilmente justificable en un país que padece una grave escasez de vivienda.
El problema tiene nombres y apellidos jurídicos. El artículo 11.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece el silencio administrativo negativo para las autorizaciones de obras de edificación de nueva planta. Es decir, cuando un promotor presenta un proyecto y la Administración no contesta dentro del plazo legal, la solicitud puede entenderse desestimada. La inactividad administrativa termina perjudicando precisamente a quien ha cumplido con su obligación de solicitar la correspondiente licencia.
¿Puede alguien explicar qué sentido tiene semejante situación cuando España necesita cientos de miles de viviendas?
La Ley 39/2015 del Procedimiento Administrativo Común reconoce el silencio positivo como regla general, aunque admite excepciones legales. Y la legislación urbanística andaluza, mediante la LISTA, establece un plazo general de tres meses para resolver las licencias, reconociendo igualmente el silencio positivo salvo los supuestos excluidos por la legislación estatal. Tenemos, por tanto, una legislación que reconoce un derecho y otra que, en un ámbito tan importante como la construcción de viviendas, limita considerablemente su eficacia.
Desde AHIVA, Asociación Habitacional para el Impulso de la Vivienda Asequible, defendemos la modificación expresa del artículo 11.4 de la Ley estatal de Suelo, para establecer el silencio administrativo positivo en las licencias de edificación de nueva planta que cumplan íntegramente el planeamiento urbanístico y los requisitos legales exigibles.
Proponemos un plazo máximo de sesenta días para las promociones de vivienda protegida y asequible, y de noventa días para las restantes actuaciones residenciales. Transcurridos esos plazos sin resolución expresa, la licencia debería entenderse concedida, siempre que el proyecto sea legal, esté completa la documentación y se hayan obtenido los informes y autorizaciones sectoriales preceptivos.
No estamos proponiendo que se construya al margen de la ley. Estamos exigiendo que la Administración cumpla la ley con la misma diligencia que exige a los ciudadanos.
El silencio positivo nunca debe amparar una construcción ilegal, una invasión del dominio público, una actuación contraria al planeamiento o un proyecto que incumpla las exigencias de seguridad y protección ambiental. Pero tampoco puede aceptarse que la simple falta de medios, la desorganización administrativa o la ausencia de una resolución paralicen indefinidamente una inversión legítima.
Cada mes de retraso representa intereses financieros, costes empresariales y oportunidades perdidas. Y todo ello termina incorporándose al precio final de las viviendas. Después nos preguntamos por qué resulta tan difícil construir vivienda asequible.
Andalucía puede y debe encabezar esta reivindicación, instando al Gobierno de España a modificar la legislación estatal y adaptando inmediatamente después su propia normativa urbanística para garantizar procedimientos rápidos, transparentes y jurídicamente seguros.
No necesitamos menos controles. Necesitamos mejores controles y administraciones capaces de resolver a tiempo. Los ayuntamientos deben disponer de medios técnicos suficientes, pero también asumir la responsabilidad de cumplir los plazos que establece la legislación.
La Administración está para servir al ciudadano, no para mantenerlo indefinidamente esperando una autorización que tiene derecho a obtener cuando cumple todos los requisitos.
Desde AHIVA lo venimos defendiendo con una convicción absoluta: no hay vivienda asequible sin suelo asequible, ni vivienda a tiempo sin agilidad administrativa.
Ha llegado el momento de cambiar la ley. Porque el silencio de la Administración no puede seguir siendo una condena para el ciudadano, y mucho menos una barrera para quienes quieren construir las viviendas que España necesita. Propuesta legislativa de AHIVA
BORRADOR PARA ESTUDIO Y TRAMITACIÓN
1. Norma estatal que se propone modificar
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Artículo 11, apartado 4, letra b).
Redacción alternativa propuesta:
Las solicitudes de licencia para obras de edificación residencial de nueva planta en suelo que reúna las condiciones urbanísticas y legales para su ejecución se entenderán estimadas por silencio administrativo positivo cuando transcurran los plazos máximos establecidos sin resolución expresa notificada.
El plazo máximo será de sesenta días para actuaciones destinadas a vivienda protegida o asequible y de noventa días para las restantes actuaciones residenciales, computados desde la presentación de la documentación completa, con las suspensiones legalmente procedentes.
La estimación por silencio requerirá la conformidad íntegra de la actuación con la ordenación territorial y urbanística y el cumplimiento de los requisitos técnicos, de seguridad, ambientales y sectoriales exigibles.
En ningún caso podrán adquirirse por silencio facultades contrarias al ordenamiento jurídico, ni sustituirse autorizaciones sectoriales que legalmente requieran resolución expresa.
La Administración conservará sus potestades de inspección, disciplina y restablecimiento de la legalidad.
2. Adaptación de la legislación andaluza
Modificar el artículo 140.2 de la Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), para incorporar los plazos de 60 y 90 días y la estimación por silencio en los supuestos legalmente permitidos. Desarrollar después el procedimiento en el Reglamento General aprobado por Decreto 550/2022.
3. Garantías adicionales
La reforma debería establecer una comprobación temprana de la documentación, mecanismos de certificación del silencio, tramitación electrónica, medios suficientes para los servicios municipales y un régimen de responsabilidad por incumplimientos injustificados de los plazos.
Hay una cuestión jurídica importante: la Sentencia 143/2017 del Tribunal Constitucional examinó precisamente el reparto de competencias en esta materia y reconoció cobertura estatal para el silencio negativo en las obras de edificación. Por ello, el texto propuesto necesita una revisión jurídica especializada antes de presentarse como iniciativa legislativa formal.
